Kredyt hipoteczny bez tajemnic: 10 najczęstszych mitów oczami Ekspertów
W świecie finansów mity mają się naprawdę wyjątkowo dobrze. Często powtarzamy zasłyszane opinie o kredytach hipotecznych, nie zastanawiając się, ile mają wspólnego z rzeczywistością. Tymczasem wiele z nich potrafi skutecznie zniechęcić do realizacji marzeń o własnym mieszkaniu czy domu. Z perspektywy ekspertów kredytowych możemy powiedzieć na pewno jedno – większość obaw Polaków przed kredytem hipotecznym wynika z błędnych przekonań, a nie z realnych ograniczeń. Czas więc zmierzyć się z najpopularniejszymi mitami i przyjrzeć się im z bliska.
Spis treści:
- MIT 1: Nie dostaniemy kredytu hipotecznego, jeżeli nie mamy historii w BIK
- MIT 2: Decyzja odmowna w jednym banku, oznacza koniec marzeń o kredycie
- MIT 3: Bank, w którym mamy konto zawsze zaproponuje najlepsze warunki kredytu
- MIT 4: Nie można wziąć kredytu na nieruchomość, na której jest już kredyt
- MIT 5: O kredyt można wnioskować samemu albo z mężem/żoną
- MIT 6: Po 60. roku życia nie mamy szans na kredyt hipoteczny
- MIT 7: Wszystkie banki wymagają co najmniej 20% wkładu własnego
- MIT 8: Nasza zdolność kredytowa jest taka sama w każdym banku
- MIT 9: Do eksperta kredytowego najlepiej zgłosić się po podpisaniu umowy ze sprzedającym
- Mit 10: Ekspert kredytowy kosztuje fortunę
MIT 1: Nie dostaniemy kredytu hipotecznego, jeżeli nie mamy historii w BIK
„Chcielibyśmy starać się o kredyt hipoteczny, ale problem w tym, że nigdy wcześniej nie mieliśmy żadnego kredytu” – to obawa, którą słyszymy od wielu osób po raz pierwszy myślących o hipotece. Dlaczego tak się dzieje? Właśnie przez panujące mity.
To nieprawda, że brak historii w BIK (tzw. brak score) przekreśla szanse na kredyt. Nie jest to przeszkoda, lecz neutralny fakt. Banki przy kredycie hipotecznym przede wszystkim weryfikują bieżącą zdolność spłaty. Warto więc skupić się na budowaniu solidnego źródła dochodu, zamiast zaprzątać sobie głowę historią w BIK. Owszem, jeśli ktoś ma już kredyty i spłaca je nieregularnie, to negatywnie wpływa na decyzję banku – ale nawet wtedy szanse nie są przekreślone.
Największy błąd? Panika i „budowanie historii” na szybko, bo zamiast pomóc, może czasami zaszkodzić. Jakiś czas temu mieliśmy klientów, którzy przed zgłoszeniem się do nas, chcąc na szybko „zrobić sobie historię w BIK”, kupili rowery na raty 0% za 36 tys. Raty wyniosły 1500 zł miesięcznie. Niestety, przy liczeniu zdolności okazało się, że przez to zobowiązanie ich zdolność na kredyt hipoteczny spadła o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Udało się jeszcze odkręcić transakcję i rowery zostały zwrócone. Jednak, co by było, gdyby tej decyzji nie dało się cofnąć? Dlatego zawsze rekomendujemy: najpierw zgłoś się do specjalisty od kredytów, a dopiero później podejmuj takie działania, o ile oczywiście nie zaszkodzą one przyszłemu kredytowi hipotecznemu.
MIT 2: Decyzja odmowna w jednym banku, oznacza koniec marzeń o kredycie
To, że otrzymaliśmy negatywną decyzję w jednym banku, nie oznacza, że w innych też tak musi być. Banki mają różne wymagania wobec klientów. To, co w jednej instytucji jest nie do zaakceptowania, w drugiej może być mile widziane. Czasem przy składaniu pierwszego wniosku coś w sytuacji klienta nie grało idealnie, albo nieruchomość nie spełniała oczekiwań konkretnego banku. Nie warto więc rezygnować po pierwszej próbie.
Przykładem na to są nasi klienci z Poznania, którzy chcieli wziąć kredyt na budowę domu w wysokości 1 mln zł. Klienci Ci byli gotowi zrezygnować z budowy w tym roku po odmowie w pierwszym banku – wierząc w mit, że „odmowa w jednym = odmowa wszędzie”. Z polecenia trafili do nas, choć bez optymizmu.
Po przeanalizowaniu ich sytuacji odkryliśmy klucz: złożyli wniosek do banku, który oceniał średnie wynagrodzenie z ostatnich 12 miesięcy (gdzie wyniki były słabsze), zamiast z 6 czy 3 miesięcy (gdzie dochody rosły). Wybraliśmy dwa banki patrzące na krótszy okres wstecz – i w jednym, i drugim klienci otrzymali pozytywne decyzje. Dzięki temu budowa ruszyła zgodnie z planem! 😊
MIT 3: Bank, w którym mamy konto zawsze zaproponuje najlepsze warunki kredytu
Wielu klientów wierzy, że lojalność wobec „swojego” banku – gdzie mają konto od lat i bogatą historię transakcji – automatycznie przekłada się na najlepszą ofertę kredytową. Niby logiczne, prawda? Niestety w rzeczywistości nie do końca to tak wygląda. Każdy bank sam ustala warunki swoich kredytów i tego się trzyma. Owszem, niektóre instytucje proponują preferencyjne warunki dla klientów wewnętrznych. Natomiast wcale nie jest powiedziane, że na tle innych banków ta oferta wypadnie najkorzystniej.
Przykładowo, niedawno pozyskiwaliśmy kredyt hipoteczny dla brata jednej z naszych partnerek biznesowych, który miał ponad 15-letnią historię „w swoim” banku. Zaproponowano mu oprocentowanie na poziomie 6,09%. Po przeanalizowaniu jego indywidualnej sytuacji, okazało się, że aż trzy inne banki były chętne udzielić kredytu na lepszych warunkach, z czego jeden z banków zaproponował 5,76%. W tym przypadku przy kwocie 800 000 zł kredytu, wysokość raty pomiędzy bankiem klienta a tym zaproponowanym przez nas różniła się o 220 zł miesięcznie. Więc twierdzenie, że bank, w którym mamy konto, zaproponuje najlepsze warunki jest mitem. Warto o tym pamiętać.
MIT 4: Nie można wziąć kredytu na nieruchomość, na której jest już kredyt
To, że na danej nieruchomości jest już kredyt hipoteczny, nie ma kompletnie znaczenia ani dla banku, w którym się staramy o finansowanie, ani dla nas jako kredytobiorców. Proces jest prosty i standardowy: wybrany przez nas bank po podpisaniu umowy kredytowej przelewa kwotę do spłaty obecnego kredytu bezpośrednio na konto banku, w którym jest hipoteka, a resztę (jeśli coś zostanie) przelewa sprzedającemu. Następnie, pierwszy bank zostaje wykreślony z księgi wieczystej (z działu IV jako wierzyciel), a wpisany zostaje ten, z którym podpisaliśmy nową umowę. Tyle wystarczy – dla nas jako kredytobiorców nie ma to żadnego znaczenia.
Nie warto więc skreślać takich nieruchomości z góry. Co więcej, skoro kiedyś inny bank zaryzykował i udzielił kredytu na daną nieruchomość, możemy liczyć, że będzie ona interesująca także dla instytucji, w której my zamierzamy wziąć finansowanie.
MIT 5: O kredyt można wnioskować samemu albo z mężem/żoną
To przekonanie jest całkowicie błędne. Kredyt hipoteczny można wziąć samemu, z małżonkiem, ale także z partnerem w związku nieformalnym – nic nie stoi na przeszkodzie. Banki w tym temacie dają pełną dowolność. Co więcej, kredyt mogą zaciągnąć rodzice z dziećmi, rodzeństwo czy nawet koledzy z pracy. Do kredytu może podejść też więcej kredytobiorców. Możliwości jest naprawdę wiele.
Najważniejsze? Dobrze przemyśleć wybór współkredytobiorców, żeby uniknąć ewentualnych nieporozumień. Natomiast, jeżeli nawet dojdzie na przykład do rozstania z partnerem, kłótni pomiędzy znajomymi – to nie koniec świata – zawsze istnieje wyjście. Jest kilka różnych możliwości rozwiązania takiej sytuacji, ale to już temat na inną historię.
MIT 6: Po 60. roku życia nie mamy szans na kredyt hipoteczny
Wiek wpływa na okres kredytowania, ale nie blokuje samego finansowania. Owszem, niektóre banki 60-latkom zaproponują kredyt na niecałe 10 lat. Wtedy rata będzie wysoka a zdolność może być za mała, by w ogóle dostać finansowanie. Ale są też banki, które udzielają kredytów do 70, 75 czy 80 roku życia – czyli w dniu spłaty ostatniej raty nie możemy przekroczyć właśnie tylu lat. A zatem po 60-tce jak najbardziej możemy myśleć o kredycie.
Ostatnio mieliśmy klientów, którzy zawsze marzyli o mieszkaniu na wsi. Niestety, z różnych powodów całe życie mieszkali w Warszawie. Na emeryturze stwierdzili, że to odpowiedni czas, by spełnić marzenie o zakupie domu i przeprowadzce. I tak zrobili – zgłosili się do nas, policzyliśmy zdolność kredytową, następnie znaleźli przepiękny dom z dużym ogrodem, który po 1,5 miesiąca procesu kredytowego był ich. Bo marzenia trzeba spełniać!
MIT 7: Wszystkie banki wymagają co najmniej 20% wkładu własnego
Banki dzielą się obecnie na dwie grupy – te, które wymagają minimum 20% wkładu własnego, i te, którym wystarczy wkład własny na poziomie 10%. Oczywiście jest mały haczyk: banki wymagające tylko 10% wkładu często proszą o dodatkowe zabezpieczenia, ubezpieczenia lub proponują dla takich produktów gorsze warunki kredytowe. Dlatego zawsze trzeba dokładnie przeanalizować, jakie możliwości ma klient i która opcja będzie dla niego najkorzystniejsza.
Obecnie niektóre banki uczestniczą też w programie „Rodziny Kredyt Mieszkaniowy”, w ramach którego możliwe jest zaciągnięcie kredytu z zerowym wkładem własnym. Należy jednak pamiętać, że nie każdy wnioskodawca zakwalifikuje się do tego programu oraz że jest lista wymogów co do samej nieruchomości, na które trzeba zwrócić uwagę. W rezultacie może się okazać, że jednak kredyt z wkładem własnym będzie lepszą bądź jedyną dla nas opcją.
MIT 8: Nasza zdolność kredytowa jest taka sama w każdym banku
To złudzenie, które kosztuje czasami bardzo dużo. Banki przeróżnie liczą zdolność kredytową. Jeden w przypadku umowy o pracę bierze pod uwagę średnią wynagrodzenia z ostatnich 3 miesięcy, drugi z 12 miesięcy. Niektóre banki biorą pod uwagę premie w 100%, a inne nie. Instytucje finansowane w przeróżny sposób podchodzą także do JDG (zwłaszcza rozliczających się na ryczałcie czy karcie podatkowej), dywident, najmu czy 800+. Inne jest też podejście do kosztów utrzymania czy wieku kredytobiorcy. To wszystko i wiele innych zmiennych wpływa właśnie na zdolność. Różnice? Czasami ogromne!
Niedawno robiliśmy kredyt dla Pana, który prowadzi działalność gospodarczą i rozlicza się na ryczałcie. Po przeanalizowaniu jego sytuacji okazało się, że pomiędzy bankiem, który zaproponował najmniejszą kwotę a tym, który zdecydował się dać najwięcej, była różnica ponad 1 mln złotych. Robi wrażenie, prawda? Dlatego nie wyobrażamy sobie wnioskowania o jakikolwiek kredyt, bez sprawdzania zdolności we wszystkich możliwych instytucjach.
MIT 9: Do eksperta kredytowego najlepiej zgłosić się po podpisaniu umowy ze sprzedającym
To poważny błąd, który może kosztować sporo nerwów i czasu, a niekiedy i pieniędzy. Warto więc skonsultować się z ekspertem dużo wcześniej – najlepiej zanim jeszcze zaczniemy szukać nieruchomości. Dlaczego? Przed podpisaniem umowy wstępnej ekspert kredytowy policzy naszą zdolność kredytową, dzięki czemu będziemy wiedzieli, na jaki maksymalnie kredyt możemy liczyć w każdym banku. Po drugie, w przypadku jakichś problemów czy niejasności podpowie, jak przygotować się, aby w momencie składania wniosku o kredyt hipoteczny zmaksymalizować szanse na pozytywną decyzję. Po trzecie, jeżeli znajdziemy nieruchomość, to sprawdzi, czy w ogóle nadaje się ona do kredytowania. No i przede wszystkim przygotuje strategię starania się o kredyt – ale i nas samych do zobowiązania, który będzie nam towarzyszyć przez lata.
Często zdarza się, że klienci podpisują umowę przedwstępną, a dopiero później się do nas zgłaszają. Może to rodzić pewne problemy, na przykład jeśli – po zapłaceniu zaliczki – okaże się, że dany klient nie ma zdolności na wymaganą kwotę.
Zasada? Najpierw spotkanie z ekspertem w celu zbadania zdolności kredytowej oraz pokazania i omówienia kalkulacji → dopiero potem umowa ze sprzedającym. To bezpieczniejsza kolejność.
Mit 10: Ekspert kredytowy kosztuje fortunę
Największy mit o naszej branży. Prawda jest taka, że usługi eksperta kredytowego są dla klienta całkowicie bezpłatne – to bank wypłaca prowizję. Warto więc skorzystać z jego pomocy, jeśli nie ponosimy za nią żadnych kosztów 😊
Kredyt hipoteczny to decyzja na dekady, która nie musi być źródłem stresu. Pokazaliśmy, że większość blokad tkwi w głowie – mity, zasłyszane historie, strach przed nieznanym. Fakty są zaś zupełnie inne.
Co dalej? Nie czekaj na idealny moment – jeśli myślisz o kredycie hipotecznym, a nadal coś Cię powstrzymuje, skontaktuj się z niezależnym ekspertem kredytowym, on postara się rozwiać wszelkie wątpliwości. Bo świadome decyzje finansowe zaczynają się od wiedzy.
Zdjęcie: Twój Kawałek Podłogi
